Bei der Grundstückswertermittlung sind zwei Stichtage zu beachten:

• Wertermittlungsstichtag

• Qualitätsstichtag.

Der Wertermittlungsstichtag ist das Datum , zu dem die Marktverhältnisse und die Wertbildung festzustellen sind. Hierzu gehören

• Informationen zur allgemeinen Marktentwicklung des Immobilienmarktes,

• marktübliche Einflüsse auf den Immobilienwert des Grundstücks wie Mieten und Pachten, Bewirtschaftungskosten, zukünftige Entwicklungen und Nutzungsmöglichkeiten

Der Qualitätsstichtag ist das Datum, zu dem der Zustand des Grundstücks festzustellen ist, der die Grundlage der Wertermittlung ist. Der Zustand eines Grundstücks wird durch alle Einflüsse und Merkmale eines Grundstücks beschroeben. Hierzu gehören

• die rechtliche Situation einschließlich der rechtlichen Belastungen mit Dienstbarkeiten und Miet- oder Pachtverträgen sowie des Planungsrechts

• die Bebauung eines Grundstücks mit Baujahr, wirtschaftlicher Restnutzungsdauer, Baubeschreibung, Zustandsfeststellung, Flächenangaben wie Geschossfläche, Nutzfläche, Wohnfläche, Grundfläche, Bruttogrundfläche

• die Beschreibung der Umgebung des Grundstücks, Erschließung durch öffentlich-rechtliche Straßen,  Anschlüsse an Ver- und Entsorgung, Verbindungen zum öffentlichen Personenverkehr, Belastung des Grundstücks mit Altlasten im Boden oder umweltgefährdenden Stoffen im Gebäude.

• In der Regel haben beide Stichtage das gleiche Datum.

Für die Immobilienbewertung sieht  die ImmoWertV vor, dass

• bei jeder Immobilienbewertung ein Wertermittlungsstichtag anzugeben ist.

• bei jeder Immobilienbewertung ein Qualitätsstichtag anzugeben ist.

• in den meisten Fällen der Grundstückswertermittlung beide Stichtage identisch sind.

• die Marktverhältnisse am Wertermittlungsstichtag für die Wertermittlung maßgebend sind und

• dass der Zustand des Grundstücks, also alle Grundstücksmerkmale, am Qualitätsstichtag zu berücksichtigen ist.

 Solche Situationen treten z.B. regelmäßig

• bei der Ermittlung der Enteignungsentschädigung nach §§ 95 und 96 BauGB auf, wo der Zustand zum Zeitpunkt des Ausschlusses des Grundstücks von der konjunkturellen Weiterentwicklung anzusetzen ist, aber der Wert zu den Marktverhältnissen am Wertermittlungsstichtag zu ermitteln ist.
• bei der Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung, bei der der Zustand ohne Sanierungseinfluss berücksichtigt wird, aber die Wertverhältnisse am Ende der Sanierung anzunehmen sind.
• bei der Ermittlung der entwicklungsbedingten Bodenwerterhöhung in Entwicklungsbereichen.

 Auch in privatrechtlichen Situationen können vergleichbare Situationen auftreten, wie z.B. bei Scheidungsverfahren oder Erbauseinandersetzungen.